Immobilier en Chine, plus de 90 % des Chinois seraient propriétaires de leur logement

Ces séquences rappellent celles qui circulent partout dans le monde. Elles prennent pourtant un relief particulier dans un pays où le marché immobilier traverse sa pire crise depuis les années 1990.

Derrière ces images, il y a un chiffre régulièrement avancé : plus de 90 % des Chinois posséderaient leur logement. Il place la Chine très haut dans les classements mondiaux, loin devant l’Allemagne ou la Suisse, et au-dessus de la France, où la part de ménages propriétaires de leur résidence principale tourne autour de 58 %. Je me suis demandé ce que ce taux recouvre vraiment, comment il a été atteint, et pourquoi il cohabite avec un marché en repli.

🇨🇳 Le saviez-vous ? Plus de 90 % des Chinois sont propriétaires de leur logement #Chine
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Sur les réseaux sociaux #chinois, un format s’est installé. De jeunes acheteurs y publient des vidéos « avant-après » de leur nouveau logement. #immobilier #China https://t.co/GNimHlhBJp

— Silicon Valley (@SiliconValleyMa) October 6, 2026

Un taux record dont l’origine est politique

Ce chiffre n’est pas le produit d’un marché libre qui aurait enrichi ses habitants. Il est d’abord le résultat d’une décision d’État.

Jusqu’aux années 1980, la grande majorité des urbains chinois étaient logés par leur employeur, qu’il s’agisse d’une usine ou d’une administration, dans le cadre du système des danwei (unités de travail). Selon une synthèse académique publiée en 2013, le taux de propriété dans les villes chinoises est passé de moins de 20 % dans les années 1980 à 82 % en 2007. La réforme de 1998, qui a mis fin à l’attribution de logements sociaux par l’employeur, a ouvert la voie à la propriété privée. Les occupants ont pu racheter leur logement à des conditions souvent très avantageuses.

Dans le même temps, l’État a encouragé la construction commerciale à grande échelle et la vente sur plan. Des centaines de millions de Chinois sont ainsi devenus propriétaires en une génération. Pour beaucoup de familles, acheter est devenu un réflexe culturel autant qu’un choix financier : la propriété rassure, et elle est souvent perçue comme un prérequis au mariage.

Que mesure vraiment ce « 90 % »

C’est là qu’il faut nuancer, car le chiffre est moins simple qu’il n’y paraît.

D’abord, il s’agit de ménages et non d’individus. Un jeune adulte qui vit chez ses parents est compté comme appartenant à un ménage propriétaire, sans être lui-même propriétaire.

Ensuite, les sources diffèrent. Des études fondées sur la China Household Finance Survey, réalisée par l’université de finance et d’économie du Sud-Ouest, situaient le taux autour de 90 % dès 2017. La Banque populaire de Chine (PBoC) a de son côté évoqué environ 96 % pour les ménages urbains. L’écart tient aux périmètres et aux échantillons, pas à une contradiction.

Enfin, une partie de la population échappe à ces moyennes. Des analyses plus anciennes, dont l’une datant de 2014, soulignaient que le taux élevé ne tenait presque certainement pas compte des quelque 234 millions de citadins dépourvus de hukou urbain, ce permis de résidence qui conditionne l’accès à de nombreux droits. Des travaux universitaires de l’université de Delft ont par ailleurs montré que le hukou continue de peser sur l’accès à la propriété des jeunes. Les travailleurs migrants, plus nombreux à louer, sont les grands absents des chiffres flatteurs.

Un taux de 90 % ne dit donc rien du niveau de dette, de la qualité des logements ni de la répartition entre ceux qui possèdent un logement et ceux qui en possèdent plusieurs.

Un marché en repli depuis 2022

Le contraste avec la conjoncture est frappant. Les prix des logements neufs reculent en Chine depuis avril 2022, dans le sillage de la crise de la dette des promoteurs. Les difficultés de Evergrande et de Country Garden en ont été les symboles les plus visibles.

Quelques repères donnent la mesure de ce repli, d’après les données du Bureau national des statistiques (NBS) relayées par la presse spécialisée :

• les prix des logements neufs dans 70 villes ont baissé de 3,0 % sur un an en août 2026, après 3,2 % en juillet ;
• l’investissement immobilier a reculé de 9,6 % en 2023, 10,6 % en 2024 et 17,2 % en 2025, puis de 11,2 % au premier trimestre 2026 ;
• Shanghai fait exception, avec des prix neufs en hausse d’environ 3 % sur un an en août 2026 ;
• en juin 2026, les prix ont augmenté d’un mois sur l’autre dans 20 des 70 villes suivies, un signe de stabilisation inégale selon Caixin.

Pour les ménages, l’enjeu est direct. L’immobilier représente une part très importante de leur patrimoine, de l’ordre de 60 % d’après l’enquête menée par la banque centrale en 2019. Quand les prix baissent, c’est donc l’épargne de millions de familles qui se déprécie, ce qui pèse sur la consommation intérieure.

Pourquoi ces vidéos, et pourquoi maintenant

La mise en scène d’un logement neuf sur les réseaux a plusieurs lectures, qui ne s’excluent pas.

La première est sociale. Dans une société où la propriété garde une forte valeur symbolique, afficher son appartement revient à signaler une réussite, un ancrage, parfois une étape de vie franchie. Ces contenus relèvent aussi d’un phénomène universel, celui de la valorisation de l’intérieur domestique sur les plateformes.

La seconde est économique. La baisse des prix a rendu certains biens plus accessibles, notamment dans des villes de second rang. Les mesures de soutien ont aussi allégé le coût de l’achat : baisse des taux hypothécaires, réduction de l’apport minimal, aides locales et allègements fiscaux, comme le détaillent les analyses du marché. Pour un acheteur qui avait attendu, le moment peut sembler favorable.

Je me garde toutefois de généraliser. Ces vidéos montrent ceux qui achètent et qui ont envie de le montrer. Elles ne disent rien de ceux qui renoncent, faute de revenus stables, d’apport ou de hukou, ni de ceux qui hésitent à acheter alors que les prix baissent encore.

Les enjeux pour Pékin et pour l’économie mondiale

Un taux de propriété élevé est un atout de stabilité sociale. Il explique en partie pourquoi la crise immobilière n’a pas débouché sur un choc social comparable à celui de 2008 en Occident, où les saisies de logements avaient joué un rôle central. Les propriétaires chinois ont majoritairement acheté avec un apport important et peu de crédit spéculatif sur leur résidence principale, même si certains ont subi de plein fouet les retards de livraison de logements vendus sur plan.

C’est aussi une fragilité. Quand l’essentiel de l’épargne est immobilisé dans la pierre, une baisse durable des prix érode la confiance des ménages et freine la consommation. Les autorités cherchent à rééquilibrer le modèle de croissance vers la demande intérieure, ce qui rend le dossier doublement sensible.

Les avis divergent sur la suite. Certains analystes voient dans les signes de stabilisation de 2026 les prémices d’un point bas, d’autres rappellent que les villes de rang inférieur souffrent d’un excès d’offre structurel et de perspectives démographiques plus faibles. Les deux lectures sont défendables à ce stade.

Une réussite à relativiser

Le « plus de 90 % » est un fait réel, mais incomplet. Il reflète une transformation sociale spectaculaire, menée en une génération par l’État, et il explique la résilience de nombreux ménages face à la crise. Il ne dit rien de la jeunesse qui ne parvient pas à acheter, des migrants exclus de l’accès à la propriété, ni de la valeur future de ce patrimoine. La question de fond reste ouverte : un pays de propriétaires peut-il retrouver une croissance durable si la pierre cesse d’être son principal placement ?

FAQ

Est-il exact que plus de 90 % des Chinois sont propriétaires ?

C’est un ordre de grandeur plausible, mais il concerne les ménages et non les individus. Les enquêtes varient entre environ 89 % et 96 % selon le périmètre, et elles couvrent mal les travailleurs migrants.

Pourquoi la Chine compte-t-elle autant de propriétaires ?

Principalement à cause de la réforme de 1998, qui a mis fin au logement attribué par l’employeur, et de la privatisation du parc existant. S’y ajoutent des décennies de construction massive et une forte préférence culturelle pour la propriété.

Les prix de l’immobilier chinois baissent-ils toujours ?

Oui, mais à un rythme moindre. Selon les données du NBS, les prix neufs ont reculé de 3,0 % sur un an en août 2026, avec de fortes disparités entre Shanghai et les villes de rang inférieur.

Un taux de propriété élevé protège-t-il de la crise ?

Il limite le risque de crise sociale liée aux saisies, mais il expose les ménages à une perte de patrimoine quand les prix baissent.