这些画面与世界各地流传的类似视频并无二致。但在一个房地产市场正经历上世纪90年代以来最严重危机的国家，它们有着特殊的意味。
要点速览
- 据多项调查，中国约有90%的家庭据称拥有自己的住房。
- 这一比例主要源于1998年的改革，该改革终结了由单位分配住房的制度。
- 这一数字指的是家庭而非个人，且难以准确反映外来务工人员的情况。
- 新建住宅价格自2022年4月起持续下跌，2026年8月同比下降3.0%。
- 房产在家庭储蓄中占比很高，房价下跌会拖累消费。
在这些画面背后，有一个被频繁引用的数字：超过90%的中国人据称拥有自己的住房。这一数字使中国在全球排名中位居前列，远超德国或瑞士，也高于法国，后者家庭拥有主要住所的比例约为58%。我想弄清楚的是，这个比例究竟涵盖了什么，它是如何达到的，又为何与一个正在萎缩的市场并存。
🇨🇳 Le saviez-vous ? Plus de 90 % des Chinois sont propriétaires de leur logement #Chine
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Sur les réseaux sociaux #chinois, un format s’est installé. De jeunes acheteurs y publient des vidéos « avant-après » de leur nouveau logement. #immobilier #China https://t.co/GNimHlhBJp— Silicon Valley (@SiliconValleyMa) October 6, 2026
一个源于政治的创纪录比例
这一数字并非自由市场让居民富裕起来的产物，而首先是国家决策的结果。
直到上世纪80年代，绝大多数中国城镇居民的住房由雇主提供，无论是工厂还是行政机关，都属于“单位”（danwei）体系。根据2013年发表的一项学术综述，中国城市的住房自有率从上世纪80年代的不足20%上升至2007年的82%。1998年的改革终结了由单位分配福利住房的做法，为私有产权打开了大门，居住者得以以往往十分优惠的条件购买自己居住的住房。
与此同时，国家鼓励大规模商品房建设和期房销售。数以亿计的中国人由此在一代人的时间里成为房主。对许多家庭而言，买房既是一种经济选择，也成了一种文化习惯：拥有房产让人安心，并且常被视为结婚的前提条件。
“90%”究竟衡量了什么
这里需要加以区分，因为这个数字并不像看上去那么简单。
首先，它指的是家庭而非个人。与父母同住的年轻人被计入有房家庭，但他本人并不是房主。
其次，不同来源的数据存在差异。基于中国家庭金融调查（China Household Finance Survey，由西南财经大学开展）的研究早在2017年就把这一比例定在90%左右。中国人民银行（PBoC）则曾提及城镇家庭约为96%。差异源于统计范围和样本，而非相互矛盾。
最后，部分人口并未被这些平均数涵盖。包括2014年的一项分析在内的较早研究指出，这一高比例几乎可以肯定没有计入约2.34亿没有城镇户口的城市居民，而户口决定着许多权利的获得。代尔夫特理工大学的学术研究也显示，户口仍在影响年轻人获得住房产权的机会。更倾向于租房的外来务工人员，正是这些漂亮数据中缺席最多的群体。
因此，90%这一比例并未说明负债水平、住房质量，也没有说明拥有一套住房者与拥有多套住房者之间的分布。
自2022年以来持续萎缩的市场
与当前形势的反差十分醒目。受开发商债务危机的影响，中国新建住宅价格自2022年4月起持续下跌。恒大（Evergrande）和碧桂园（Country Garden）的困境是这场危机最直观的象征。
以下几个参照数据可以说明下滑的幅度，数据来自国家统计局（NBS），经专业媒体转引：
- 2026年8月，70个城市的新建住宅价格同比下降3.0%，7月为下降3.2%；
- 房地产投资在2023年下降9.6%，2024年下降10.6%，2025年下降17.2%，2026年第一季度又下降11.2%；
- 上海是个例外，2026年8月新建住宅价格同比上涨约3%；
- 2026年6月，在受监测的70个城市中，有20个城市的价格环比上涨，据财新报道，这是不均衡企稳的迹象。
对家庭而言，影响是直接的。房地产在其财富中占很大比重，根据央行2019年开展的调查，约为60%。房价下跌时，数以百万计家庭的储蓄随之缩水，从而拖累国内消费。
为什么是这些视频，为什么是现在
在社交媒体上展示新家，可以有多种解读，且并不相互排斥。
第一种是社会层面的。在一个仍然高度看重房产象征意义的社会里，晒出自己的房子意味着展示成功、安定，有时也是在标记人生的一个阶段。这类内容也属于一种普遍现象，即在各大平台上对家居空间的推崇。
第二种是经济层面的。房价下跌使部分房产变得更易负担，尤其是在二线城市。市场分析指出，扶持措施也降低了购房成本，包括下调按揭利率、降低最低首付比例、地方补贴和税收减免。对于一直在观望的买家来说，时机或许显得有利。
不过，我不会轻易以偏概全。这些视频展示的是那些买了房并且愿意展示的人。它们没有说明那些因收入不稳、缺少首付或没有户口而放弃的人，也没有说明那些在房价仍在下跌时犹豫不决的人。
对北京和世界经济意味着什么
高住房自有率是社会稳定的一项资产。它在一定程度上解释了，为何这场房地产危机没有引发类似2008年西方那样的社会冲击，当时的房屋被收回曾起到核心作用。中国房主大多以较高首付购房，其主要住所上的投机性信贷也较少，不过仍有一些人因期房交付延迟而受到严重冲击。
这同时也是一个脆弱点。当大部分储蓄被固定在房产上，房价的持续下跌会侵蚀家庭信心并抑制消费。当局正试图把增长模式向国内需求再平衡，这使这一问题的敏感性加倍。
对于后续走向，各方看法不一。一些分析人士认为2026年的企稳迹象预示着触底的开端，另一些人则提醒，低线城市存在结构性供应过剩，人口前景也更为疲弱。现阶段，这两种解读都站得住脚。
一项需要客观看待的成就
“超过90%”是真实的事实，但并不完整。它反映了国家在一代人时间里推动的一场引人注目的社会变革，也解释了许多家庭在危机面前的韧性。然而，它没有说明那些买不起房的年轻人，没有说明被排除在产权之外的外来人口，也没有说明这笔财富未来的价值。根本问题依然悬而未决：如果房产不再是主要的投资渠道，一个房主占绝大多数的国家还能重拾可持续增长吗？
常见问题
超过90%的中国人拥有自己的住房，这是真的吗？
这是一个合理的数量级，但它针对的是家庭而非个人。各项调查根据统计范围不同，结果在约89%至96%之间，并且难以准确反映外来务工人员的情况。
中国为什么有这么多房主？
主要是由于1998年终结了单位分配住房的改革，以及存量住房的私有化。再加上数十年的大规模建设，以及文化上对拥有房产的强烈偏好。
中国的房价还在下跌吗？
是的，但速度有所放缓。根据国家统计局的数据，2026年8月新建住宅价格同比下降3.0%，上海与低线城市之间差异明显。
高住房自有率能抵御危机吗？
它可以降低因房屋被收回而引发社会危机的风险，但当房价下跌时，家庭会面临财富缩水。
