房地产科技（PropTech）：数据如何改变摩洛哥的房产估价

然而在摩洛哥，这仍是房地产市场中最棘手的问题之一。据《TelQuel》近期的一项分析，每平方米的价格可能相差一倍之多，具体取决于参考的是公证数据、房源网站还是税务部门的数据。缺乏统一的参照标准，给每一笔交易都带来了压力：卖方高估，买方犹豫，银行放贷谨慎。

正是在这片不确定的空间里，新一代参与者——房地产科技公司（PropTech）——试图站稳脚跟。它们的承诺是：用基于海量数据的统计模型，取代直觉和口口相传。我们希望弄清楚，其中哪些是真正的变革，哪些仍只是宣称的雄心。

价格难以确定的市场

要理解其中的利害，必须区分三种价格概念。广告上的价格反映的是卖方的预期。买卖契约中申报的价格是计算税费的基础。而实际支付的价格，最终并不总是与申报价格一致，这种差距长期以来一直是低报价格争议的根源。

政府部门曾试图解决这一问题。税务总局（DGI）发布了一份价格参考表，由ANCFCC、全国房地产开发商联合会（FNPI）、摩洛哥银行和公证人协会共同编制。该表将大城市划分为若干区域，有时细化到街道，并以已登记的买卖契约为依据。但税务总局本身也声明，这些价格并不构成市场估值，仅对税务部门具有约束力。该工具还曾经历暂停使用的时期，尤其是在2020年卫生危机期间，以免它阻碍交易。《TelQuel》如今将其描述为一种税务工具，而非真正的市场基准。

至于专业人士，他们长期依靠对市场的实地了解开展工作，这种经验固然宝贵，但难以量化，也难以在不同城市之间进行比较。

公开数据显示了什么

主要的官方指标是房地产资产价格指数（IPAI），由摩洛哥银行和ANCFCC根据土地登记数据按季度发布。它采用所谓的重复销售法计算：追踪同一房产在转售时的价格变化，从而部分弥补了不存在两套完全相同住宅这一事实。

最新数据既体现了数据的价值，也反映了解读的复杂性：

• 2025年，据摩洛哥银行和ANCFCC的数据，IPAI上涨0.6%。
• 2026年第一季度，同比下降0.4%，同期交易量下降9.3%，较2025年第四季度下降40.2%。
• 2026年第二季度，同比回升0.7%。住宅价格上涨1%，主要由公寓带动（+1.1%），而独栋住宅（-0.7%）和别墅（-0.3%）下跌。
• 城市之间的差异依然明显。第一季度，拉巴特价格下降4.7%，卡萨布兰卡下降2.7%，马拉喀什下降1.5%，丹吉尔下降3.9%。

这些数据序列表明，全国平均值掩盖了因房产类型和城市而异的截然不同的现实。它们还表明，价格和交易量必须结合起来解读。经济学家德里斯·埃菲纳（Driss Effina）在接受《TelQuel》采访时表示，市场似乎是在失去流动性，而不是在崩塌。FNPI主席陶菲克·卡米勒（Taoufik Kamil）则在年初预计，市场既不会“暴涨”，也不会“大幅调整”，全国价格变动幅度在2%至5%之间。

正是在这种精细程度上（街区、街道、楼层、房屋状况），基于数据的工具希望创造价值。

估价平台的出现

最引人注目的参与者之一是Agenz，由马利克（Malik）和巴德尔·贝尔凯兹兹（Badr Belkeziz）于2021年创立。该公司提供免费在线估价、市场数据和撮合服务。2023年，它融资1300万迪拉姆，并宣称其估价的误差率为5%，这一数字由其首席执行官提供，应当如实看待。2026年6月，多家媒体报道称其完成了一轮500万美元的新融资，投资方包括Breega和Attijariwafa Ventures，旨在加强其数据和自动估价服务。

这些平台所说的自动估价模型，基于一个简单的原理。算法将待估房产与数以千计的参照对象（房源、成交记录、街区特征）进行比较，并由此推导出一个价格区间。数据库越大、越干净，估价理应越可靠。

包括估价机构在内的其他参与者也提供类似的模拟工具。它们通常会指出，这些工具提供的是参考区间，不能取代专业人士的实地评估。

算法的局限

把数据说成灵丹妙药，是一种误导。仍然存在若干障碍。

首先是数据来源的质量。所用数据中相当一部分来自房源信息，也就是挂牌价，而非成交价。《TelQuel》本身也指出了广告价格与成交价格之间的差距。依靠房源数据训练的模型，可能更多反映的是卖方的乐观情绪，而非市场实际。

其次是住房存量的异质性。新开发楼盘中的新公寓、老城区的传统庭院住宅（里亚德）和旧式家族别墅，其价值标准差别极大，可比数据也很稀缺。模型在交易量大且标准化的地方表现更好，也就是主要集中在大城市中心和主流细分市场。

最后是方法的透明度。只有了解自动估价是如何构建的、由哪些数据驱动、在什么范围内可靠，它才有用。在这一点上，据我们所知，企业宣称的准确率并未经过可公开获取的独立验证。

银行、公证人和个人面临的利害

这一问题不仅关乎卖方定价时的便利。估值决定着能否获得贷款：银行必须评估其作为抵押的房产的价值，而据FNPI称，年初的抵押贷款利率约为5%至5.2%，放贷机构的审核也更为严格。

它还涉及税收，因为申报价格决定了登记税和房地产资本利得税；也涉及城市规划和住房政策，这些政策有赖于可靠的市场数据。值得注意的是，一家大型银行机构位列某家房地产科技公司的投资者之中：从分析角度看，这或许表明其对可能最终融入信贷流程的估价工具感兴趣，不过目前尚无任何相关公告的记录。

治理问题同样出现。交易数据归谁所有？在什么条件下可以在行政部门、公证人和私营企业之间共享？又如何保障个人信息的保护？这些问题既涉及监管框架，也关系到用户的信任。

走向何种平衡

数据不会消除房地产的不确定性，但可以减少其中可以避免的部分。如果它建立在可靠的成交数据之上（这些数据目前主要掌握在公共机构和公证人手中），而不仅仅依赖房源信息，其贡献将更为扎实。

可以设想两种路径。第一种，私营企业各自建立参照标准，风险是出现相互竞争、没有仲裁者的价格泛滥。第二种，行政部门、专业人士和房地产科技公司之间形成更有结构的对话，提供一个公共的或共享的共同基础。摩洛哥市场尚未作出选择。

有一点是肯定的：在线估价已成为许多个人的本能反应。有待观察的是，它将确立为一种决策辅助工具，还是仅仅作为在仍然必要的专业意见之前的一个起点。

常见问题

在线估价能取代专业评估吗？

不能。它提供的是基于统计数据的参考区间。专业评估包括实地查看房产并分析其具体特点。

房地产科技公司使用的数据来自哪里？

来源因平台而异：房源信息、市场数据、成交信息和销售历史。数据的性质决定了估价的可靠性。

税务总局的参考价格能反映房产的真实价值吗？

不能。税务总局声明，这些价格并不构成市场估值，仅对税务部门具有约束力。

房地产资产价格指数衡量什么？

该指数由摩洛哥银行和ANCFCC发布，采用重复销售法追踪住宅、土地和商业地产的价格变化。