PropTech: cómo los datos transforman la tasación inmobiliaria en Marruecos

En Marruecos, sin embargo, sigue siendo una de las cuestiones más delicadas del mercado inmobiliario. Según un análisis reciente de TelQuel, el precio por metro cuadrado puede variar a veces del simple al doble según se consulten los datos notariales, los portales de anuncios o la administración fiscal. Esta falta de referencia común pesa sobre cada transacción: el vendedor sobrestima, el comprador duda y el banco presta con cautela.

En este espacio de incertidumbre intenta abrirse paso una nueva generación de actores, las PropTech. Su promesa: sustituir la intuición y el boca a boca por modelos estadísticos alimentados con grandes volúmenes de datos. Hemos querido analizar qué parte constituye una verdadera transformación y cuál sigue siendo todavía una ambición declarada.

Un mercado donde el precio es difícil de establecer

Para entender lo que está en juego, hay que distinguir tres nociones de precio. El precio que figura en un anuncio refleja las expectativas del vendedor. El precio declarado en la escritura de venta sirve de base para calcular los derechos e impuestos. El precio realmente pagado, por último, no siempre coincide con este último, y esa diferencia alimenta desde hace tiempo el debate sobre la infradeclaración.

Las autoridades han intentado responder a este problema. La Dirección General de Impuestos (DGI) publica una referencia de precios elaborada con la ANCFCC, la Federación Nacional de Promotores Inmobiliarios (FNPI), Bank Al-Maghrib y el Colegio de Notarios. Esta referencia divide las grandes ciudades en zonas, a veces hasta el nivel de la calle, y se apoya en escrituras de venta registradas. Pero la propia DGI precisa que estos precios no constituyen una valoración de mercado y que solo son oponibles por la administración fiscal. La herramienta también ha atravesado períodos de suspensión, en particular en 2020 durante la crisis sanitaria, para evitar que bloqueara las ventas. TelQuel la describe hoy como un instrumento fiscal más que como una verdadera referencia de mercado.

Los profesionales, por su parte, han trabajado durante mucho tiempo con su conocimiento del terreno, valioso pero difícil de objetivar y de comparar de una ciudad a otra.

Lo que muestran los datos públicos

El principal indicador oficial es el índice de precios de los activos inmobiliarios (IPAI), publicado trimestralmente por el BAM y la ANCFCC a partir de los datos del catastro. Se calcula mediante el método de las ventas repetidas: sigue la evolución del precio de un mismo inmueble cuando se revende, lo que corrige en parte el hecho de que no hay dos viviendas idénticas.

Las últimas cifras ilustran tanto el valor como la complejidad de la lectura de los datos:

• En 2025, el IPAI subió un 0,6 %, según el BAM y la ANCFCC.
• En el primer trimestre de 2026, cayó un 0,4 % interanual, con un descenso de las transacciones del 9,3 % en el mismo período y del 40,2 % en comparación con el cuarto trimestre de 2025.
• En el segundo trimestre de 2026, repuntó un 0,7 % interanual. Los precios residenciales ganaron un 1 %, impulsados por los apartamentos (+1,1 %), mientras que las casas (-0,7 %) y las villas (-0,3 %) retrocedieron.
• Las diferencias entre ciudades siguen siendo marcadas. En el primer trimestre, los precios cayeron un 4,7 % en Rabat, un 2,7 % en Casablanca, un 1,5 % en Marrakech y un 3,9 % en Tánger.

Estas series muestran que una media nacional oculta realidades muy diferentes según el tipo de inmueble y la ciudad. También muestran que los precios y los volúmenes deben leerse conjuntamente. Para el economista Driss Effina, entrevistado por TelQuel, el mercado parece perder fluidez más que hundirse. Por su parte, el presidente de la FNPI, Taoufik Kamil, anticipaba a principios de año «ni un repunte ni una corrección brusca», con variaciones de precios de entre el 2 % y el 5 % a escala nacional.

Es precisamente en esta granularidad (barrio, calle, planta, estado del inmueble) donde las herramientas basadas en datos pretenden aportar valor.

La llegada de las plataformas de valoración

Entre los actores más visibles figura Agenz, fundada en 2021 por Malik y Badr Belkeziz. La empresa ofrece una valoración gratuita en línea, datos de mercado y servicios de intermediación. En 2023 recaudó 13 millones de dirhams y anunció un margen de error del 5 % en sus valoraciones, una cifra proporcionada por su director ejecutivo y que debe leerse como tal. En junio de 2026, varios medios informaron de una nueva ronda de financiación de 5 millones de dólares, con Breega y Attijariwafa Ventures entre los inversores, destinada a reforzar sus servicios de datos y de valoración automatizada.

Lo que estas plataformas denominan modelo de valoración automatizado se basa en un principio sencillo. El algoritmo compara el inmueble que se desea valorar con miles de referencias (anuncios, transacciones, características del barrio) y deduce de ellas un rango de precios. Cuanto más amplia y limpia es la base de datos, más fiable se supone que es la estimación.

Otros actores, entre ellos firmas de tasación, ofrecen simuladores similares. En general señalan que estas herramientas proporcionan un rango orientativo, que no sustituye a una evaluación in situ por parte de un profesional.

Los límites del algoritmo

Sería engañoso presentar los datos como una solución milagrosa. Persisten varios obstáculos.

En primer lugar, la calidad de las fuentes. Una parte importante de los datos utilizados procede de anuncios, es decir, de precios de oferta y no de precios de cierre. La propia TelQuel señala precisamente esta brecha entre los precios anunciados y los precios efectivamente transados. Un modelo alimentado con anuncios corre el riesgo de reflejar más el optimismo de los vendedores que la realidad del mercado.

En segundo lugar, la heterogeneidad del parque inmobiliario. Entre un apartamento reciente en una promoción nueva, un riad en una medina y una antigua villa familiar, los criterios de valor difieren profundamente y los datos comparables son escasos. Los modelos se desenvuelven mejor allí donde las transacciones son numerosas y estandarizadas, es decir, principalmente en los grandes centros urbanos y los segmentos convencionales.

Por último, la transparencia de los métodos. Una valoración automatizada es útil si se sabe cómo está construida, qué datos la alimentan y dentro de qué límites es fiable. En este punto, las cifras de precisión anunciadas por las empresas no son objeto, hasta donde sabemos, de una verificación independiente accesible al público.

Lo que está en juego para bancos, notarios y particulares

La cuestión va más allá de la comodidad de un vendedor que intenta fijar un precio. La valoración condiciona el acceso al crédito: los bancos deben evaluar el valor del inmueble que aceptan como garantía, en un contexto en el que los tipos hipotecarios se situaban, según la FNPI, en torno al 5 % – 5,2 % a principios de año y en el que los prestamistas son más selectivos.

También afecta a la fiscalidad, ya que el precio declarado determina los derechos de registro y el impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias, así como a las políticas urbanísticas y de vivienda, que se benefician de apoyarse en datos de mercado fiables. Resulta llamativo que una gran entidad bancaria figure entre los inversores de una PropTech: puede verse en ello, a modo de análisis, una señal de interés por herramientas de valoración que podrían acabar alimentando los procesos de concesión de créditos, aunque en esta etapa no se haya documentado ningún anuncio en ese sentido.

También surgen cuestiones de gobernanza. ¿A quién pertenecen los datos de las transacciones? ¿En qué condiciones pueden compartirse entre administraciones, notarios y actores privados? ¿Y cómo garantizar la protección de la información personal? Estas cuestiones atañen tanto al marco regulatorio como a la confianza de los usuarios.

Hacia qué equilibrio

Los datos no eliminarán la incertidumbre inmobiliaria, pero pueden reducir la parte evitable de ella. Su aportación será tanto más sólida cuanto se apoye en datos fiables de transacciones, hoy en manos principalmente de las instituciones públicas y los notarios, y no únicamente en anuncios.

Pueden concebirse dos trayectorias. En la primera, los actores privados construyen sus propias referencias, con el riesgo de una proliferación de precios concurrentes sin un árbitro. En la segunda, surge un diálogo más estructurado entre la administración, los profesionales y las PropTech para ofrecer una base común, ya sea pública o compartida. El mercado marroquí aún no ha decidido.

Una cosa es segura: la valoración en línea se ha convertido en un reflejo para muchos particulares. Queda por ver si se consolidará como herramienta de ayuda a la decisión o como un simple punto de partida antes del dictamen, todavía necesario, de un profesional.

Preguntas frecuentes

¿Sustituye una valoración en línea a una tasación pericial?

No. Proporciona un rango orientativo basado en datos estadísticos. Una tasación incluye la visita al inmueble y el análisis de sus particularidades.

¿De dónde proceden los datos que utilizan las PropTech?

Las fuentes varían según la plataforma: anuncios, datos de mercado, información sobre transacciones e historial de ventas. Su naturaleza determina la fiabilidad de la valoración.

¿La referencia de la DGI da el valor real de un inmueble?

No. La DGI precisa que estos precios no constituyen una valoración de mercado y que solo son oponibles por la administración fiscal.

¿Qué mide el índice de precios de los activos inmobiliarios?

Publicado por Bank Al-Maghrib y la ANCFCC, mide la evolución de los precios de los inmuebles residenciales, los terrenos y los inmuebles comerciales mediante el método de las ventas repetidas.