Mercado inmobiliario en China, más del 90 % de los chinos serían propietarios de su vivienda

Estas secuencias recuerdan a las que circulan por todo el mundo. Sin embargo, adquieren un relieve particular en un país donde el mercado inmobiliario atraviesa su peor crisis desde los años noventa.

Detrás de estas imágenes hay una cifra que se cita con regularidad: más del 90 % de los chinos poseerían su vivienda. Sitúa a China muy arriba en las clasificaciones mundiales, muy por delante de Alemania o Suiza, y por encima de Francia, donde la proporción de hogares propietarios de su residencia principal ronda el 58 %. Me pregunté qué abarca realmente esta tasa, cómo se alcanzó y por qué convive con un mercado en retroceso.

🇨🇳 Le saviez-vous ? Plus de 90 % des Chinois sont propriétaires de leur logement #Chine
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Sur les réseaux sociaux #chinois, un format s’est installé. De jeunes acheteurs y publient des vidéos « avant-après » de leur nouveau logement. #immobilier #China https://t.co/GNimHlhBJp

— Silicon Valley (@SiliconValleyMa) October 6, 2026

Una tasa récord de origen político

Esta cifra no es el producto de un mercado libre que habría enriquecido a sus habitantes. Es, ante todo, el resultado de una decisión del Estado.

Hasta los años ochenta, la gran mayoría de los urbanitas chinos vivía en viviendas proporcionadas por su empleador, ya fuera una fábrica o una administración, en el marco del sistema de los danwei (unidades de trabajo). Según una síntesis académica publicada en 2013, la tasa de propiedad en las ciudades chinas pasó de menos del 20 % en los años ochenta al 82 % en 2007. La reforma de 1998, que puso fin a la asignación de viviendas sociales por parte del empleador, abrió la puerta a la propiedad privada. Los ocupantes pudieron comprar su vivienda en condiciones a menudo muy ventajosas.

Al mismo tiempo, el Estado fomentó la construcción comercial a gran escala y la venta sobre plano. Cientos de millones de chinos se hicieron así propietarios en una sola generación. Para muchas familias, comprar se convirtió en un reflejo cultural tanto como en una elección financiera: la propiedad tranquiliza y a menudo se percibe como un requisito previo para el matrimonio.

Qué mide realmente ese «90 %»

Aquí hay que matizar, porque la cifra es menos simple de lo que parece.

En primer lugar, se trata de hogares y no de individuos. Un joven adulto que vive con sus padres se contabiliza como miembro de un hogar propietario, sin ser él mismo propietario.

En segundo lugar, las fuentes difieren. Estudios basados en la China Household Finance Survey, realizada por la Universidad de Finanzas y Economía del Suroeste, situaban la tasa en torno al 90 % ya en 2017. El Banco Popular de China (PBoC), por su parte, ha mencionado alrededor del 96 % para los hogares urbanos. La diferencia se debe a los perímetros y a las muestras, no a una contradicción.

Por último, una parte de la población queda fuera de estos promedios. Análisis más antiguos, entre ellos uno de 2014, señalaban que la elevada tasa casi con certeza no tenía en cuenta a los cerca de 234 millones de habitantes urbanos sin hukou urbano, el permiso de residencia que condiciona el acceso a numerosos derechos. Trabajos académicos de la Universidad de Delft han mostrado además que el hukou sigue pesando en el acceso de los jóvenes a la propiedad. Los trabajadores migrantes, más propensos a alquilar, son los grandes ausentes de las estadísticas favorables.

Una tasa del 90 % no dice, por tanto, nada sobre el nivel de endeudamiento, la calidad de las viviendas ni la distribución entre quienes poseen una vivienda y quienes poseen varias.

Un mercado en retroceso desde 2022

El contraste con la coyuntura es llamativo. Los precios de la vivienda nueva en China caen desde abril de 2022, a raíz de la crisis de deuda de los promotores. Las dificultades de Evergrande y Country Garden han sido sus símbolos más visibles.

Algunas referencias dan la medida de este retroceso, según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas (NBS) recogidos por la prensa especializada:

• los precios de la vivienda nueva en 70 ciudades bajaron un 3,0 % interanual en agosto de 2026, tras un 3,2 % en julio;
• la inversión inmobiliaria cayó un 9,6 % en 2023, un 10,6 % en 2024 y un 17,2 % en 2025, y después un 11,2 % en el primer trimestre de 2026;
• Shanghái es una excepción, con precios de la vivienda nueva al alza de en torno a un 3 % interanual en agosto de 2026;
• en junio de 2026, los precios subieron respecto al mes anterior en 20 de las 70 ciudades analizadas, una señal de estabilización desigual según Caixin.

Para los hogares, lo que está en juego es directo. El inmobiliario representa una parte muy importante de su patrimonio, en torno al 60 % según la encuesta realizada por el banco central en 2019. Cuando los precios bajan, se deprecia el ahorro de millones de familias, lo que pesa sobre el consumo interno.

Por qué estos vídeos y por qué ahora

La puesta en escena de una vivienda nueva en las redes admite varias lecturas, que no se excluyen entre sí.

La primera es social. En una sociedad donde la propiedad conserva un fuerte valor simbólico, mostrar el propio piso equivale a señalar éxito, arraigo y, a veces, una etapa vital superada. Estos contenidos responden también a un fenómeno universal, la puesta en valor del interior doméstico en las plataformas.

La segunda es económica. La caída de los precios ha hecho más accesibles algunos inmuebles, sobre todo en ciudades de segundo nivel. Las medidas de apoyo también han aliviado el coste de la compra: bajada de los tipos hipotecarios, reducción de la entrada mínima, ayudas locales y alivios fiscales, según detallan los análisis del mercado. Para un comprador que había esperado, el momento puede parecer favorable.

Me guardo, no obstante, de generalizar. Estos vídeos muestran a quienes compran y desean enseñarlo. No dicen nada de quienes renuncian por falta de ingresos estables, de entrada o de hukou, ni de quienes dudan en comprar mientras los precios siguen bajando.

Lo que está en juego para Pekín y para la economía mundial

Una tasa de propiedad elevada es un activo para la estabilidad social. Explica en parte por qué la crisis inmobiliaria no ha desembocado en un shock social comparable al de 2008 en Occidente, donde los embargos de viviendas desempeñaron un papel central. Los propietarios chinos compraron mayoritariamente con una entrada importante y con poco crédito especulativo sobre su residencia principal, aunque algunos sufrieron de lleno los retrasos en la entrega de viviendas vendidas sobre plano.

Es también una fragilidad. Cuando el grueso del ahorro está inmovilizado en ladrillo, una caída duradera de los precios erosiona la confianza de los hogares y frena el consumo. Las autoridades buscan reequilibrar el modelo de crecimiento hacia la demanda interna, lo que hace el asunto doblemente sensible.

Las opiniones divergen sobre lo que viene. Algunos analistas ven en las señales de estabilización de 2026 los primeros indicios de un suelo, mientras que otros recuerdan que las ciudades de menor rango sufren un exceso estructural de oferta y perspectivas demográficas más débiles. Ambas lecturas son defendibles en esta fase.

Un éxito que conviene relativizar

El «más del 90 %» es un hecho real, pero incompleto. Refleja una transformación social espectacular, llevada a cabo en una sola generación por el Estado, y explica la resiliencia de numerosos hogares ante la crisis. No dice nada de los jóvenes que no logran comprar, de los migrantes excluidos del acceso a la propiedad ni del valor futuro de este patrimonio. La cuestión de fondo sigue abierta: ¿puede un país de propietarios recuperar un crecimiento duradero si el ladrillo deja de ser su principal inversión?

Preguntas frecuentes

¿Es cierto que más del 90 % de los chinos son propietarios?

Es un orden de magnitud plausible, pero se refiere a hogares y no a individuos. Las encuestas oscilan entre cerca del 89 % y el 96 % según el perímetro, y recogen mal a los trabajadores migrantes.

¿Por qué China tiene tantos propietarios?

Principalmente por la reforma de 1998, que puso fin a la vivienda asignada por el empleador, y por la privatización del parque existente. A ello se suman décadas de construcción masiva y una fuerte preferencia cultural por la propiedad.

¿Siguen cayendo los precios del inmobiliario chino?

Sí, pero a un ritmo menor. Según los datos de la NBS, los precios de la vivienda nueva bajaron un 3,0 % interanual en agosto de 2026, con fuertes disparidades entre Shanghái y las ciudades de menor rango.

¿Protege de la crisis una tasa de propiedad elevada?

Limita el riesgo de crisis social ligada a los embargos, pero expone a los hogares a una pérdida de patrimonio cuando los precios bajan.