Maroc : investir dans l’immobilier connecté est-il rentable ?

Le Maroc connaît depuis quelques années une transformation profonde de son secteur immobilier. Entre la montée en puissance des métropoles comme Casablanca, Rabat et Marrakech, et l’afflux de capitaux étrangers attirés par la stabilité relative du royaume, le terrain est fertile pour de nouvelles formes d’investissement. Parmi elles, l’immobilier connecté — aussi appelé smart real estate — s’impose progressivement comme une tendance de fond, portée à la fois par la demande des locataires et par les ambitions stratégiques du gouvernement marocain.

Le Plan Maroc Digital 2030, lancé en 2021, illustre bien cette dynamique. Il vise à faire du Maroc un hub technologique régional, et les répercussions se font déjà sentir dans le secteur du bâtiment. Les promoteurs immobiliers intègrent de plus en plus des technologies domotiques dans leurs projets résidentiels et commerciaux. Mais derrière l’enthousiasme marketing, la vraie question reste entière : est-ce vraiment rentable d’investir dans ce type de bien au Maroc aujourd’hui ?

Ce que recouvre vraiment l’immobilier connecté

Avant de parler chiffres, il faut s’entendre sur ce qu’on appelle “immobilier connecté”. Il ne s’agit pas simplement d’installer un assistant vocal ou un thermostat intelligent. Un logement connecté intègre un ensemble cohérent de technologies interopérables : gestion automatisée de l’éclairage, de la sécurité, du chauffage et de la climatisation, accès à distance via smartphone, compteurs communicants, et parfois même des systèmes de gestion énergétique basés sur l’intelligence artificielle.

Dans le contexte marocain, on distingue généralement deux segments. D’un côté, les résidences haut de gamme à Casablanca Finance City, dans les quartiers de Hay Riad à Rabat ou autour de la Palmeraie de Marrakech, qui proposent des appartements et villas domotisés à destination d’une clientèle aisée et d’expatriés. De l’autre, des projets résidentiels de standing intermédiaire qui intègrent des éléments connectés plus basiques — interphones vidéo, portails automatisés, compteurs intelligents — pour répondre aux attentes d’une classe moyenne marocaine de plus en plus connectée.

Rentabilité réelle : ce que disent les chiffres

Une plus-value à la revente significative

Les données disponibles sur le marché marocain montrent que les biens intégrant des équipements domotiques affichent une valorisation supérieure de 10 à 20 % par rapport à des biens comparables sans ces fonctionnalités, selon plusieurs agences immobilières opérant à Casablanca et Rabat. Ce différentiel est cohérent avec ce qu’on observe dans des marchés comparables comme la Tunisie ou les Émirats arabes unis à leurs débuts.

À Casablanca, un appartement de 120 m² dans un immeuble résidentiel connecté de haut standing se négocie entre 2,5 et 3,5 millions de dirhams, contre 2 à 2,8 millions pour un bien équivalent non connecté dans le même quartier. La marge est réelle, même si elle varie selon la localisation et la qualité des équipements installés.

Des rendements locatifs dopés par la demande

Du côté locatif, l’attrait est aussi mesurable. Les expatriés et les cadres internationaux basés au Maroc — notamment dans le secteur des services aux entreprises et de la tech — plébiscitent les logements connectés. Les loyers peuvent être supérieurs de 15 à 25 % pour un bien domotisé bien pensé, surtout sur les plateformes de location courte durée comme Airbnb, où la “smart home” est devenue un véritable argument de vente.

Un propriétaire qui loue un appartement connecté à Marrakech en courte durée peut espérer un taux d’occupation supérieur à la moyenne, grâce à la visibilité accrue sur les plateformes et à la possibilité de gérer les accès à distance — un avantage pratique très apprécié des voyageurs. Le rendement brut peut ainsi atteindre 7 à 9 % par an dans les zones touristiques dynamiques.

Les freins à ne pas sous-estimer

Un coût d’installation encore élevé

L’enthousiasme doit toutefois être tempéré par une réalité concrète : le coût d’intégration des systèmes connectés reste élevé au Maroc, notamment parce que la majorité des équipements domotiques sont importés d’Europe ou d’Asie et soumis à des droits de douane. Équiper un appartement de 100 m² d’un système domotique complet peut représenter entre 80 000 et 200 000 dirhams selon le niveau de sophistication visé — une somme non négligeable qui réduit mécaniquement le rendement net.

Une maintenance et un accompagnement encore lacunaires

Au-delà de l’installation initiale, la question de la maintenance préventive et curative pose problème. Le tissu de techniciens spécialisés en domotique est encore embryonnaire au Maroc. En cas de panne ou d’obsolescence technologique, trouver un prestataire compétent peut relever du parcours du combattant, surtout en dehors des grandes villes. Cela crée un risque opérationnel réel pour l’investisseur.

Une infrastructure numérique à deux vitesses

La qualité de la connexion internet, indispensable au bon fonctionnement des systèmes connectés, reste inégale sur le territoire. Si Casablanca et Rabat bénéficient d’une fibre optique de plus en plus développée, d’autres villes moyennes comme Béni Mellal ou Laâyoune présentent encore des lacunes qui peuvent fragiliser l’expérience utilisateur — et donc la valeur du bien.

Quels profils d’investisseurs tirent leur épingle du jeu

Voici les profils pour lesquels l’investissement dans l’immobilier connecté marocain présente le meilleur rapport risque/rendement :

Les investisseurs ciblant la location touristique à Marrakech, Agadir ou Essaouira, où la clientèle internationale valorise fortement le confort technologique

Les porteurs de projets résidentiels neufs qui intègrent la domotique dès la construction, évitant ainsi les surcoûts de rénovation
Les investisseurs institutionnels ou professionnels capables de négocier des contrats de maintenance pluriannuels avec des prestataires fiables.

Les expatriés non-résidents souhaitant gérer leur bien à distance sans intermédiaire physique permanent
Les promoteurs immobiliers qui cherchent à se différencier dans un marché de plus en plus concurrentiel

L’horizon à surveiller : 2026 et au-delà

Plusieurs signaux laissent penser que la fenêtre d’opportunité est encore ouverte, mais pour combien de temps ? La Coupe du Monde 2030, co-organisée par le Maroc, l’Espagne et le Portugal, constitue un catalyseur immobilier majeur. Les investissements dans les infrastructures d’accueil, les rénovations urbaines et la digitalisation des services vont s’accélérer, créant une demande accrue pour des biens résidentiels et commerciaux modernes et connectés.

De grandes banques marocaines comme Attijariwafa Bank et la Banque Populaire commencent également à proposer des offres de financement spécifiques pour l’habitat intelligent, signe que le secteur gagne en maturité. Cette dynamique devrait progressivement faire baisser les coûts d’accès et élargir le marché potentiel au-delà des seuls acheteurs premium.

Il reste que l’investisseur avisé devra choisir son emplacement avec soin, anticiper les coûts de maintenance, et privilégier des technologies standardisées et évolutives plutôt que des systèmes propriétaires difficiles à faire évoluer. L’immobilier connecté au Maroc n’est pas une formule magique, mais une opportunité réelle pour qui sait en maîtriser les paramètres.

FAQ — Immobilier Connecté et Smart Homes au Maroc en 2026